متاثرہ اثاثہ استحکام کا پروگرام: گھر کے مالکان کے لئے یہ کیا مطلب ہے؟

DASP کیا ہے؟

متاثرہ اثاثہ استحکام پروگرام (ڈی اے ایس پی) فورڈورز کا سامنا کرنے والے گھریلو افراد کی مدد کرنے میں حکومت کی تازہ ترین کوشش ہے. برا خبر: آپ اس کے لئے درخواست نہیں کر سکتے ہیں. اچھی خبر: اگر آپ اندر آئیں تو، آپ کے گھر میں رہنے کی آپ کی بہتری بہت زیادہ ہے، بہت زیادہ.

DASP قومی سطح پر پھیل رہا ہے، اور چار امریکی بازاروں میں اضافی جغرافیائی حد تک ھدف بخش پولز ہیں- شکاگو، ایل.، نیوارک، NJ.، فینکس، ی.ا..، اور تاپ، FL.

مارکیٹ	اس سہ ماہی کو فروخت کرنے کے لئے گریجویشن # پراجیکٹ #
شکاگو	1,500
نیوارک	500
فینکس	300
تاپا	1,200
قومی، غیر ھدف بخش	4,500-5,000
مجموعی طور پر	8,000-9,000

ماخذ: وفاقی ہاؤسنگ ایڈمنسٹریشن / یو ایس. ہاؤسنگ اور شہری ترقی کے شعبہ

اس سے قبل کہنے لگے کہ اس کا مطلب یہ ہے کہ میرے پاس کچھ شاٹ گراؤنڈ ہیں، اس پر غور کریں، اس پر غور کریں: حالیہ برسوں میں وفاق کے ریگولیٹرز کے ذریعہ طے شدہ امداد کے پروگرام کیے گئے ہیں- شاید آپ نے پہلے سے ہی ہیمپی کے حروف تہجی سوپ کے ذریعہ تیاری کرنے کی کوشش کی ہے، HARP اور HAFA. ان تمام لوگوں کو مایوسی طور پر کم کامیابی کی شرح تھی اور متوقع اہداف سے کم ہو گئے تھے. ریگولیٹر اور سیاستدان اسی طرح رہائشی معجزہ کے لئے scrambling کر رہے ہیں، لہذا اگر آپ اس وقت کے ارد گرد شامل نہیں ہیں یہاں تک کہ اگر، DASP پہلے سے ہی تیزی سے تیزی سے ramped کیا جا رہا ہے - وفاقی ہاؤسنگ ایڈمنسٹریشن اصل میں کہا ہے کہ اس میں صرف 5،000 گرافکس فروخت کیا جائے گا، اور وہ پہلے سے ہی 9،000 تک. آپ کی باری آپ کے مقابلے میں جلد ہی آسکتی ہے.

DASP کیسے کام کرتا ہے؟

DASP ایک عوامی نجی شراکت دار ہے، جس میں سرمایہ کار کے حوصلہ افزائی کو فروغ دینے کیلئے تیار کیا جاتا ہے، ان کے مالک اور ان کی برادری کے ساتھ.

ڈی اے پی پی نے سرمایہ کاروں کو ڈیفالٹ امیگریشن خریدنے کے لئے نئی رسائی فراہم کی ہے جو ایف ایچ اے کے کنٹرول میں ہیں اور تقریبا یقینی طور پر یہ یقینی طور پر پیش کی جانے والی ہے. رہائشیوں کو نیلامی میں فروخت کیا جائے گا اور ان کی خطرناک حیثیت کی وجہ سے بقایا پرنسپل توازن کے نیچے قیمت کے لۓ جائے گا (جس کا مطلب آپ گھر کے مالک کے طور پر رقم ادا کر چکے ہیں).

میرے لئے یہ کیا مطلب ہے؟

DASP پول میں ڈالنے کے لئے، آپ کو اپنے رہن پر کم از کم چھ مہینہ مہیا ہونا ضروری ہے، آپ کے سرکار نے ایف ایچ اے منظور شدہ نقصان دہ کی کمی کے طریقہ کار کے تمام مرحلے کو ختم کر دیا ہے، اور آپ کو دیوالیہ پن کا اعلان نہیں کیا جا سکتا.

ایک بار جب آپ کے ذریعہ رہنما نوٹ خریدا جاتا ہے تو، فورکلورچر کو کم از کم چھ مہینے تک تاخیر دی جانی چاہیے. قرض کے نئے مالک کے ساتھ جانے کے لئے آپ کو ایک نئے سرور بھی ملے گا. A servicer کمپنی سے مراد ہے کہ آپ اصل میں اپنے رہن کے قرض ادا کرتے ہیں. وہ آپ کے قرض کے بنیادی مالک نہیں ہیں، تاہم وہ وہ درمیانی باشندے ہیں جو مالک کو واپس بھیجتے ہیں. یہ الجھن مل سکتی ہے، کیونکہ بعض اوقات سرورز اصل میں ایک ہی کمپنی کا حصہ ہے جو آپ کے قرض دہندہ کے طور پر ہے. مثال کے طور پر، اگر آپ کے پاس ویلز فریگو رہن ہے، تو آپ کے سرور کا ویلز فریگو ہونا ممکن ہے. اگر آپ کے پاس شہری شہری، جو آر بی بی کی ملکیت ہے، سے رہنما ہے تو آپ شاید آپ کے سرور کو دوسری کمپنی ہے جو آر بی بی کے مالک ہیں. لیکن سرورز قانونی مقاصد کے لئے، کمپنی کی ایک الگ ادارہ ہے.

اگر آپ بڑے، بیکار سروسنگ کمپنی کے ساتھ کام کر رہے تھے- شاید وہ جو روبوٹ کے سائن ان قسم کی سرگرمی میں مصروف ہو جو حال ہی میں روشنی میں لائی گئی تھی تو پھر نئی کمپنی، جس میں ایک چھوٹا سا، ایک علاقائی یا قرض دہندگان کے ساتھ کام کرنے کا ایک بہتر ٹریک ریکارڈ، آپ کے قرضے کی ادائیگی کرنے اور فورڈور سے بچنے کے لئے آپ کے ساتھ کام کرنے میں ایک بڑی مدد ہوسکتی ہے.

سرمایہ کار آپ کو قرض کی رقم کم کرنے، یا آپ کی ادائیگی کی شرائط کو تبدیل کرنے کی ضرورت نہیں ہے، لیکن جیسا کہ ہم ذیل میں بات کریں گے، وہ بہت ہی ممکنہ امکانات ہیں جو بہت پریشان رہنما رہنما سرمایہ کاروں کی حکمت عملی سے متعلق ہیں.

اس کے علاوہ، خریداری سرمایہ کار (ایف ایچ اے کے برعکس) شاید آپ پر ناکامی نہیں کرنا چاہتی ہے، یہاں تک کہ ڈی اے ایس پی کے مینڈیٹ کردہ چھ ماہ کے دوران فورڈور پر ختم ہو گیا ہے. کچھ وجوہات کیوں نہیں ہیں:

• ممکنہ طور پر سرمایہ کار نے اپنے رہن کو خریدا ہے کہ وہ اس حکمت عملی کا پیچھا کریں جہاں وہ پرنسپل کو کم کردیں، یا رقم ادا کریں، انہیں واپس ادا کرنے کے لۓ. تو یہ کہتے ہیں کہ آپ اب بھی آپ کے رہن پر $ 200،000 کا قرضہ دیتے ہیں، لیکن آپ کو ڈیفالٹ کردیا گیا ہے اور ایف ایچ اے آپ کو ڈاسپ پول میں ڈال دیا ہے. DASP شرکت کرنے والا سرمایہ آپ کے رہنما نوٹ $ 150،000 کے لئے خریدتا ہے. سرمایہ کار آپ کے قرض میں ترمیم کرتا ہے اور آپ کو یہ بتاتا ہے کہ آپ صرف $ 175،000 کا قرض ادا کرتے ہیں، اور آپ کے ساتھ کام کرنے کے لئے آپ کو ایک نیا مہنگا ادائیگی کی شیڈول فراہم کرنا بھی شامل ہے. آپ اپنے گھر میں دوبارہ ادائیگی اور رہنا ختم کرتے ہیں، جبکہ سرمایہ کار نے منافع بنایا ہے. یہ ایک آسان جائزہ ہے، لیکن یہ ضروری ہے کہ DASP سرمایہ کاری کی قسم کو حوصلہ افزائی کی جائے.
• اگر آپ جغرافیایی ھدف شدہ پولوں میں سے ایک میں رہتے ہیں (شکاگو، تاپا، فینکس، نیویارک)، پھر وہ بنیادی طور پر صرف 50 فیصد قرضوں کو خریدتے ہیں جو وہ اس پول سے خریدتے ہیں، جس میں 10٪ کی غلطی ہوتی ہے. ایف ایچ اے نے "پڑوسی استحکام کے نتائج" کی وضاحت کی ہے- وہ آپ کو اپنے رہن کی ادائیگی شروع کرنے، آپ کو مختصر فروخت کرنے اور دوسروں کی مدد کرنے کے لۓ شامل کرنے کے لۓ شامل کردیتے ہیں- اور وہ فورڈورچر شامل نہیں ہیں. خریداروں کو پڑوسی استحکام کے نتائج کے ~ 50٪ کوٹ سے ملنا پڑتا ہے. اگر وہ نہیں کرتے تو انہیں ایف ایچ اے کو واپس کرنا ہوگا. چونکہ آپ کے قرض خریدنے سے پہلے آپ کے فورڈورچر کی بنیادی طور پر بنیادی طور پر 100 فی صد تھے، ایک ~ 50٪ کی ٹوپری ایک قدم ہے.
• فائدہ مہنگا ہے. شکاگو کے ایک وفاقی ریزرو بینک نے مطالعہ کا اندازہ کیا ہے کہ فوریکورسز اوسط $ 50،000 پر ایک بینک کی لاگت کرتی ہیں.اگرچہ یقینی طور پر کوئی ضمانت نہیں ہے، یہ ممکن نہیں ہے کہ سرمایہ کاروں کو ان خصوصیات کو خریدنے کے لۓ ان کی بڑی تعداد پر قبضہ کرنا ہوگا.

اب تک، سرمایہ کاروں نے ڈی اے ایس پی کا خیرمقدم کیا ہے- یہ ایک پائلٹ پروگرام کا ایک توسیع ہے جس میں ایف ایچ اے نے پہلے سے ہی اعلی درجے کی دلچسپی تلاش کی ہے. پچھلے ہفتہ کے JPMorgan سیکورٹائزڈ پروڈکٹ ہفتہ، سرمایہ کاری کے لئے ایک تحقیق اور حکمت عملی کا تبصرہ اس ایف ای ایچ کے فیصلے کی طرف اشارہ کرتے ہوئے اس سہ ماہی کو فروخت کرنے کا مقصد 5،000 رہائشیوں کو فروخت کیا جائے گا. جبکہ یہ آپ کے دلوں میں نہیں ھیںچ سکتا ہے، امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ میں سرمایہ کاروں کے لئے بھی بہت اچھا نہیں ہے، اور بہت سے فنڈز کم قرض دہندگان کی واپسی کے قابل ہونے کے بجائے لڑنے کے بجائے پریشان رہنما رہنما سرمایہ کاری کی حکمت عملی کی تلاش میں ہیں. مائیکل لیوس کے "لیار پوکر" میں بے حد وال اسٹریٹ فائٹر کے طور پر بیان کردہ رہن بانڈ پاینجر لیوس رانیری، اب Selene رہائشی رہنما مواقع فنڈ چل رہا ہے، جس میں حاصل کرنے کے لئے گھریلو مالکان مفت تحائف کارڈ بھیجنے کی طرح گرم اور فجی حکمت عملی استعمال کرتی ہے. انہیں ایک سرور کے ساتھ ادائیگی کی منصوبہ بندی کا کام کرنا.

لیکن شاید ایک ترمیم، ایک نیا سرکار اور فورکولیور پر رہنا ابھی بھی آپ کو نہیں ملتا ہے جہاں آپ کی ضرورت ہوگی. اگر سب کچھ ناکام ہوجاتا ہے، تو DASP اس بات کا اشارہ کرتا ہے کہ خریدار کو مختصر فروخت کا استعمال کرنے کی کوشش کرنی چاہئے، مطلب یہ ہے کہ رہن کے ذریعہ کم سے زائد گھر فروخت کرے. کم فروخت اکثر قرضوں کے مقابلے میں قرض دہندگان کے مقابلے میں بہتر نتائج ہیں - وہ ہمیشہ کے لئے آپ کے کریڈٹ سکور کو تباہ نہیں کرتے ہیں.

جبکہ صرف 9،000 گھریلو مالکان ابھی ابھی ڈی اے ایس پی کے فوائد حاصل کررہے ہیں، یہ اکثر یہ بتائی گئی ہے کہ صدر اوبامہ 2012 کے انتخابات میں اپنے انداز کو بہتر بنانے کے لئے امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ کو حل کرنے کے لئے بہت دباؤ کے تحت ہے. ہو سکتا ہے کہ ایک سپر سائز ڈی اے ایس کا حل ہے.

Shutterstock کے ذریعے ہومownر تصویر