CFPB پر پابندی لگتی ہے

چونکہ صارف کے مالیاتی تحفظ بیورو جولائی 2010 میں دوڈ فرینک وال اسٹریٹ اصلاح اور صارفین کے تحفظ کے ایکٹ کے حصے کے طور پر وجود میں آیا تھا، اس نے رہائشی قرض دینے کے طریقوں کو بہتر بنانے اور گاہکوں کے شکایات کو حل کرنے کے لئے صلیب کا آغاز کیا ہے. اس کی پہلی ابتدائی ابتدائی اقدامات میں سے ایک، "آپ کو پہلے سے جانیں"، اس سے نمٹنے کے لئے قیمتوں اور خطرات کے ساتھ ایک سادہ، واحد دستاویز میں دو وفاقی مطلوبہ گراؤنڈ افشا کو یکجا کرنے کی کوشش کی، صارفین کو مقابلے کی دکان کے لئے آسان بنانا.

رہائشی بلبلا 2006 کے آخر میں پھیلنے کے بعد 8 ملین امریکی فوجیوں کے ساتھ، رہن کے خدشات CFPB کی ترجیحات کی فہرست میں بہت زیادہ ہیں، اور اس نے رہن قرض قرض دینے والے نظام کا ایک بڑا ذخیرہ شروع کیا ہے. دراصل، سی ایف ایف بی نے بہت سارے رہنما اقدامات شروع کردیئے ہیں، یہ بالکل ٹھیک ہے کہ ان کو براہ راست رکھنے کے لۓ.

آپ کے لئے خوش قسمت، ہمارا یہ کہنا ہے کہ مستقبل میں ہی رہنما ریگولیشن اور قانون سازی کے لۓ اس کا مطلب کیا ہے. چار اہم رہنما منصوبوں کے بارے میں جاننے کے لئے پڑھیں کہ CFPB نے حال ہی میں کام کر رہا ہے.

1. واپس سروس گارڈ سروس میں ڈالیں

مبادیات: اپریل میں، CFPB نے اپنے گھریلوؤں کے دو بڑے شکایات سے نمٹنے کی طرف سے رہن سروسز کو بہتر بنانے کے منصوبوں کا اعلان کیا: مہنگی غلطیوں اور "رنراؤنڈ" بہت سے لوگوں نے فاسزور سے بچنے کی کوشش کر کے تجربہ کیا ہے. رہن سرورز ، جو قرض دہندہ کے مالک کے ذریعہ قرض دہندہ سے ادائیگی جمع کرتا ہے، عام طور پر کسٹمر سروس، ایسسکو اکاؤنٹس، مجموعہ، قرض میں ترمیم اور فوریکورورسز کا چارجز ہوتا ہے. اس کے باوجود زیادہ تر قرض دہندہ اپنے رہن کے سرورز کو منتخب نہیں کرتے ہیں، اور اس وجہ سے کہ قرض کے مالک اصل قرض دہندہ نہیں ہیں، سرورز صارفین کی ضروریات کو حساسیت کا الزام عائد کیا گیا ہے. مالی بحران سے پہلے بھی، کچھ صارفین نے سرکاروں کے بد عمل اور گندا، غیر منظم شدہ ریکارڈ رکھنے کے بارے میں شکایت کی. سی ایف ایف بی کا کہنا ہے کہ اس کا بہت سے نئے قوانین کے ساتھ بہت سے مسائل کو حل کرنے کا مقصد ہے. خاص طور پر، غور کے تحت قواعد میں شامل ہیں:

• ماہانہ رہنما بیانات صاف کریں
• سود کی شرح ایڈجسٹمنٹ سے پہلے انتباہ
• مہنگا سے بچنے کے لئے اختیارات "قوت رکھی" انشورنس (پراپرٹی کی حفاظت کے لئے servicer کی طرف سے خریدا خطرناک انشورنس)
• فورڈور سے بچنے کے لئے ابتدائی معلومات اور اختیارات
• ادائیگیوں کو فوری طور پر جمع کر دیا گیا
• ریکارڈز تازہ ترین اور قابل رسائی رکھتی ہیں
• غلطیاں تیزی سے درست
• servicer فورڈورچر کی روک تھام کی ٹیم کے براہ راست اور جاری رسائی

تنازعہ: کچھ صارفین کے وکلاء نے سی پی ایف بی کے مجوزہ اصلاحات پر تنقید کی ہے، اس بات کا یقین ہے کہ وہ کافی سخت نہیں ہیں. نیشنل کنسرج قانون سینٹر کے ایک وکیل، ڈان تھمپسن نے کہا کہ "رہن سروس سروسز کے مسائل کے بارے میں بہت کچھ لکھا ہے"، "CFPB ایسا کر سکتا ہے کہ اس کی حد موجود ہے." انہوں نے CFPB کی تجویزات "مایوس کن،" خاص طور پر طاقت کے گھر کی انشورنس کے حوالے سے قاعدہ، جو اکثر تھوڑا یا صفر نوٹس کے ساتھ نافذ کیا جاتا ہے اور گھریلو مالکان کو پہلے سے طے شدہ یا فورڈورور بھیج سکتے ہیں.

طاقتور انشورنس ایک حقیقی مسئلہ ہے- یہ بہت مہنگا ہے اور بروقت انداز میں دور کرنے کے لئے مشکل ہے، یہاں تک کہ جب صارفین کو صحیح انشورنس پالیسی کا ثبوت پیش کیا جاتا ہے. امریکی بینکر پتہ چلا کہ بینک نافذ شدہ پالیسیوں کی لاگت ہوسکتی ہے 10 بار عام مارکیٹ کی شرح، اور اس کے بہت سے بڑے مالیاتی اداروں نے اپنی طاقت سے انشورنس سبسڈی رکھی ہے. لہذا، بعض لوگ اس بات پر یقین رکھتے ہیں کہ CFPB کی تجویز طاقتور انشورنس کی پالیسیوں، یا دلچسپی کے تنازعات کی اعلی لاگت کو حل کرنے میں ناکام رہی ہے جو بینک سے خود کو معاوضہ بیمہ پالیسی خریدنے کے لئے معاہدے کرتا ہے.

CFPB کے مجوزہ حکمرانی کے تحت، بینکوں اور قرض کے سرورز کو گھریلو مالکان کو ان بیماریوں سے بچنے کے لۓ انشورنس کو ثابت کرنے کے لئے ثابت کرنے کے لئے دو امکانات ملے گی. سرپرستوں کو گھریلو مالکان کو یقین دہانی کے ساتھ فراہم کرنے کی بھی ضرورت ہو گی کہ طاقتور بیمہ پالیسی کی قیمت کتنی ہوگی. لیکن، تھامسن کا کہنا ہے کہ، یہ تجویز تقریبا کافی نہیں ہے اور "ملحقہ یا دوسروں کے ساتھ کک بیک یا منافع کی شراکت کے انتظامات کو پورا کرنے میں مکمل طور پر ناکافی ہوتا ہے."

2. یقینی بنانے کے لئے ضرور گرگے جا سکتے ہیں

مبادیات: CFPB کی پیشکش کی صلاحیت اور مستحق رہن (قم) قواعد قرضے پر بار اٹھانے کے خواہاں ہیں کہ یہ ثابت کرنے کے لئے کہ وہ اپنے قرضوں کی ادائیگی کر سکتے ہیں، تاکہ 2008 مالی مالی بحران میں حصہ لینے والے گمراہی، مجرم "جھوٹے قرض" ہوسکتے ہیں. مستقبل میں گریز قرضے کی ادائیگی کرنے کی اہلیت قرض دہندگان کو قرض دہانے کے قرض دہندہ کی صلاحیت کے مناسب، اچھی عقیدہ کی تشخیص کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اور QM قواعد "مستحق رہائشی" کی وضاحت کرتا ہے جس میں ساختی طور پر محفوظ ہے اور اس معیار کے مطابق یہ مناسب بنائے گا. امید ہے کہ قرض دہندہ قرض ادا کرے گا.

مئی میں گزشتہ سال تجویز کردہ قواعد، جس میں رائے کی مدت ختم ہونے سے قبل 1،800 کی تعداد میں اضافہ ہوا. سی ایف پی بی نے حال ہی میں اعلان کیا ہے کہ یہ ایک بار پھر قرض دہندگان کے لئے قرضوں اور قانونی سازوسامان کے اخراجات کے بارے میں اضافی اعداد و شمار کے بارے میں جمع کرنے کے لئے تبصرے کو قبول کر رہا ہے، اگرچہ وفاقی قانون کے تحت جنوری 2013 تک حکمران کو حتمی شکل دی جائے گی. یہ 9 جولائی، 2012 تک تبصرے قبول کرنا جاری رکھیں گے..

تنازعہ: جبکہ معاہدے پر یقین ہے کہ قوانین اس بات کو یقینی بنائے گی کہ قرض دہندہ محفوظ کریڈٹ کریں گے، تنقید کا خدشہ ہے کہ وہ قرض دہندگان کو بھی زیادہ تنخواہ فراہم کرے گا، اس وجہ سے ذمہ دار قرض دہندگان کو رہنما حاصل کرنے سے روکنا ہوگا. بینکنگ اور صارفین کے گروہوں نے محدود حدود کے بارے میں بھی تشویش کی ہے کہ QM حکمران قرض دہندگان پر لاگو کریں گے، جو ممکنہ طور پر قرض دہندگان کی آمدنی پر مبنی معیاری مقرر کرے گی تاکہ یہ تعین کرنے کے لۓ علاقائی ہاؤسنگ کی قیمتوں میں تبدیلی کے بغیر کتنا قرض دہندہ باہر لے جا سکے. دونوں گروہوں نے اس تجویز کو تبدیل کرنے اور اسے کم حد تک کم کرنے کے لئے CFPB کو زور دیا ہے.

دریں اثنا، نیشنل ایسوسی ایشن آف فیدرلینڈ کریڈٹ یونین (NAFCU) نے حال ہی میں قازقستان کے خلاف ایک محفوظ بندرگاہ کے طور پر اہل ہتھیار کی وضاحت کرنے کے لئے CFPB سے ایک خط بھیجا، جس میں "یہ یقینی بنانے کا واحد ذریعہ ہے کہ سب سے بڑی قرض دہندہ ممکن ہو گا QM کے ذریعے دستیاب پائیدار کریڈٹ کے لئے سب سے محفوظ اور سب سے زیادہ سستی کے اختیارات."

اور پھر امریکی صنعت کار ایسوسی ایشن، آزاد کمیونٹی بینک آف امریکہ، رہن بکانس ایسوسی ایشن اور نیشنل سوسائٹی آف نیشنل ایسوسی ایشن سمیت، صنعت کار گروپوں نے سی پی ایف بی سے پوچھا کہ یہ کس طرح نئے رہنما قرض دہندگان کو چھوٹے کاروباری اداروں پر اثر انداز کرے گا. انہوں نے کہا کہ ریگولیٹری بہترین طریقوں سے مطابقت رکھتا ہے.

اتنا ڈرامہ! شاید یہ جلد ہی مر جائے گا، تاہم، کیونکہ تمام تبصرے جولائی کو 9 جولائی کو ہونے کی ضرورت ہوگی. اس کے بعد، CFPB جنوری سے پہلے حتمی قوانین کو مسودہ پر کریکشن حاصل کر سکتی ہے.

3.

مبادیات: سی ایف ایف بی گزشتہ سال وفاقی ریزرو بورڈ کی طرف سے جاری قرض ابتدائی معاوضہ کے قوانین کو اپ ڈیٹ کرنے پر کام کر رہا ہے.

قرض دہندگان پوائنٹس ادا کرسکتے ہیں، قرض کی رقم کے فی صد کے طور پر اظہار کیا، کم شرح سود کی شرح میں. (مثال کے طور پر، ایک قرض دہندہ 1 پوائنٹ یا 1،000 ڈالر ادا کر سکتا ہے $ 100،000 قرض، اور 4 فی صد کی بجائے 3.5 فی صد کی شرح.) نئے قوانین قرض دہندگان کو سود کی شرح کو اصل میں کم کرنے کی ضرورت ہوتی ہے تو پوائنٹس ادا کیے جاتے ہیں، ساتھ ساتھ ساتھ کوئی نقطہ قرض نہیں پیش کرتا ہے لہذا قرض دہندہ دیگر پیشکشوں کا موازنہ کرسکتے ہیں. سی ایف ایف بی بھی "پیراگراف پوائنٹس" کے طور پر جانا جاتا ہے جس میں مادہ کی فیس پر بھی پابندی لگائی جاسکتی ہے جس میں قرض کے سائز سے مختلف ہوتی ہے اور بہت آسانی سے ڈسکاؤنٹ پوائنٹس کے ساتھ الجھن بھی ہوتی ہے.

CFPB نے کہا کہ یہ اب بھی پوائنٹس اور فیس کی فراہمی کے لئے ایک چھوٹ دینے پر غور کر رہی ہے، جس سے صارفین کو خوردہ اور ہول سیل قرضے کے معاملات میں کچھ اوپر پوائنٹس اور فیس ادا کرنے کی اجازت ملے گی، جب کہ کریڈٹ قرض کی ابتداء (LO) کو معاوضہ دیتا ہے. منتقلی فیس قرض کے سائز کے ساتھ مختلف نہیں ہیں.

تنازعہ: مئی میں ایک طویل عرصے سے میٹنگ کے دوران، لوئ معاوضہ پر تبادلہ خیال کرنے کے لئے CFPB کے نمائندوں اور نیشنل ایسوسی ایشن آف رہن بروکرز (این ایم بی) کے نمائندے. CFPB نے خبردار کیا کہ جنوری 2013 کی جانب سے موجودہ معاوضہ کے منصوبوں میں تبدیلیوں کو تبدیل کرنا ہوگا، یا ڈوڈ فرینک ایکٹ کے ذریعہ مکلف ہونے کے طور پر رہائشی آبادی کے لئے کوئی فیس کی اجازت نہیں ہوگی.

"جب [CFPB] سے پوچھا گیا کہ اگر وہ LO [قرض کی منتقلی] کمپ کے بارے میں مطالعہ کررہے ہیں، تو انہوں نے کہا کہ ان کی تمام تعلیمات لو کمپ کی پیش گوئی کی گئی تھیں." والیری سؤنڈر آف ری فائنل سروسز نے کہا. "وہ ابھی کیوں کر رہے ہیں؟ کیونکہ ہمارے پاس ایک ٹائم ٹائم بم ہے. 21 جنوری 2013 کی طرف سے کچھ ہونا ہوگا یا پوائنٹس، فیس اور رعایت کے پوائنٹس کو چارج کرنے کی صلاحیت دور ہو جائے گی."

CFPB نے کہا ہے کہ یہ اس مسئلے پر معلومات جمع کر رہا ہے اور رہنما صنعت کی رائے پر غور کرے گا. لیکن رہن کے نمائندوں نے اپنی اتھارٹی کے بارے میں افسوس کا اظہار کیا. قانون سازی کے اینڈ ایل گیٹس کے ایک حالیہ میمو نے لا معاوضہ کی صورت حال کی وضاحت کی اور خبردار کیا کہ صنعت میں سیفٹی بی کی تبدیلیوں میں "بھوک لگیوں کو پیدا کرنا" ہوسکتا ہے.

"اگرچہ CFPB ایک رہنما قرض کی قیمتوں کا تعین کرنے کی اہم تنظیم سے بچنے کی کوشش کرنے کے لئے تیار ہوتا ہے، اس کے پیش کردہ پابندیوں پر مندرجہ ذیل بیانات کے طور پر رعایت والے ادا شدہ ٹرانزیکشنز میں مجوزہ پابندیوں اور مریضوں کی فیسوں پر بھی اب بھی شدید ہوسکتی ہے، اور اگر ان کی اپنی غیر یقینی صورتحال کو منظور کیا جائے گا. بشمول صارفین کو ان کے رہنما قرض کے لئے ادائیگی کیسے کی جاتی ہے، "K & L گیٹس کے کرس کللی نے لکھا.

4. TILA / RESPA دستاویزات کو یکجا (یا فارموں پر فیوز کی ایک لوٹ کی وجہ سے)

مبادیات: دو کلیدی وفاقی رہنما افشاء افزودگی کو مضبوط بنانے، قرض دینے والی ایکٹ (TILA) انکشاف میں دو صفحات کی حقیقت اور تین صفحات ریئل اسٹیٹ کی تصفیہ کے طریقہ کار ایکٹ افشاء (بھی HUD-1 تصفیہ بیان کے طور پر بھی جانا جاتا ہے)، CFPB کے " مہم سے پہلے جانیں. جنوری میں، سی ایف پی بی نے نئے متنوع اختتام افشاء فارم کے لئے دو مختلف پروٹوپیائپز کا تجربہ کیا، جو بھنٹوت اور ہامول کا نامزد کیا گیا تھا. دونوں کو واضح طور پر اور آسانی سے خریدا قرض کی شرائط کی حیثیت سے ڈیزائن کیا گیا تھا، قرض کو بند کرنے کے لئے ضروری خدمات کی لاگت، اور کسی بھی شرط اور ضروریات، گاہکوں کو رہن کی معلومات کو تلاش کرنے اور انہیں سمجھنے کے لئے آسان بنانے کے لئے آسان بناتا ہے.

تنازعہ: TILA اور RESPA کے افشا کا تفصیل دو مختلف، لیکن مختلف، رہن کے عمل میں قدم: رہن قرض دینے اور گھر کی خریداری. NAFCU کے صدر اور سی ای او، فریڈ بیکر نے نشاندہی کی ہے کہ جامع فارم دستاویز کے RESPA حصہ کو بھرنے کے لئے کریڈٹ یونین کی ضرورت ہو گی، جو چیلنجوں کو روک دے گی.

انہوں نے کہا کہ "زیادہ تر کریڈٹ یونینوں کو اس کام پر عمل کرنے کی موجودہ مہارت نہیں ہے." "مزید، پیچیدگی اور قانونی ذمہ داریوں کو، یہ کام کی قسم نہیں ہے جس کے لئے موجودہ ملازم آسانی سے تربیت حاصل کی جا سکتی ہے."

بیکر نے مزید کہا کہ NAFCU قرضہ دہندگان کو سخت معیار کے لۓ منسلک مینڈیٹ کے ساتھ بھی اندیشہ ہے جبکہ قرض دہندگان کو کم معلومات فراہم کرنے کی اجازت دی گئی ہے. "NAFCU سوالات کہ آیا CFPB کے لئے یہ عقلمند یا منصفانہ ہے کہ قرض دہندگان کو بھی سخت معیار (تیسرے فریق فراہم کرنے والے، کم از کم) کے بارے میں معلومات حاصل کرنے کے ساتھ ساتھ معلومات کی رقم کو کم کرنے اور وقت کی رقم کو قرضے کی کمی اور جائزہ لینے کی ضرورت ہے. درخواست."

لگتا ہے کہ سیفٹی بی بی نے اس تبصرے پر خاموش کر دیا ہے، اور اس نے کہا کہ یہ مقصد 21 جولائی تک ایک تجویز پیش کرنا جاری رکھنا ہے.

گریگزار کے لئے بہتر صارفین کی حفاظت کی طرف پہلا قدم

یہ چار پہلوؤں کی وضاحت کرتی ہے کہ سی پی پی بی بی نے کتنی دیر سے حزب اختلاف کے خلاف رہنما عمل کو دوبارہ شروع کرنے کا آغاز کیا ہے. مستقبل میں، ہم رہنما صنعت کے لئے مزید مجوزہ ریگولیشن کی توقع کر سکتے ہیں، اور 2013 کے جنوری میں حتمی حتمی قوانین بھی - اگرچہ بغیر طاقتور لابی کے بغیر اور صارفین کی وکالت، بینکوں، اور رہن کی صنعت کے نمائندوں کے راستے کے ہر قدم کا مظاہرہ نہیں کرتے. یہ ایک ایسا عمل ہے جس میں بہت سنا، نظر ثانی اور پیشکش شامل ہے، لیکن یہاں امید ہے کہ اگلے سال اگلے نئی پالیسیوں کے ساتھ بھی کچھ حقیقی قدم بھی ہوں گے.