رہائشی ریفرنانسنگ: کس طرح جاننے کا وقت کب ہے

ہر ایک پیسہ بچانے سے محبت کرتا ہے، خاص طور پر جب یہ سب سے زیادہ گھر مالکان کی سب سے بڑی ماہانہ اخراجات میں آتا ہے: رہن. شاید آپ اس رہن کو ریگولیٹ کرکے اپنے بل کو کاٹنے کی کوشش کر رہے ہو. یا شاید آپ ریفرنانسنگ کے بارے میں سوچ رہے ہو کیونکہ آپ ڈرتے ہیں کہ سود کی شرح بڑھ رہی ہے اور یہ بہتر معاملہ قبضہ کرنے کا آخری موقع ہے.

رہن کی شرح اب بھی تاریخی طور پر کم ہیں اور آپ کو بہت سارے قرض کے اختیارات ہوسکتے ہیں، لیکن کچھ عرصے سے یہ معلوم کرنے کے لۓ کہ کیا ریفرننگنگ تمہارا سب سے بہترین اقدام ہے. جب آپ اپنے گھر میں رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو، آپ کے مالی اہداف اور آپ کے کریڈٹ پروفائل آپ کے فیصلے میں کردار ادا کرتے ہیں کہ آیا اور جب کب واپس آتی ہے.

جب آپ کے گھر کی واپسی کا احساس ہوتا ہے تو اس کے بارے میں غور کرنے کے لئے، ہم نے دو قرضہ دار ماہرین سے گفتگو کی: ہم ویانا، ورجینیا میں بحریہ وفاقی کریڈٹ یونین کے ساتھ رہن کے قرضے کے نائب صدر کیٹی ملر، اور ٹونی جولینیل، ڈینور علاقے کے رہنما مینیجر برائے رہنما ویلز فریگو کے ساتھ.

یہاں چند ایسے سوالات ہیں جو آپ کو اپنے آپ سے یہ فیصلہ کرنے میں مدد کرنے کے لئے کہنے لگے کہ اب بہتر کرنے کے لئے ایک اچھا وقت ہے:

کیا رہائشی شرح جلد ہی بڑھ جائے گی؟

دسمبر 2015 میں وفاقی ریزرو کا اعلان ہونے پر یہ مختصر مدت کے سود کی شرح 0.25 فیصد تک بڑھ رہی تھی، بہت سے لوگ رہنما کی شرح میں چھلانگ سے ڈرتے تھے. ملر کا کہنا ہے کہ لیکن رہن کی شرح مختصر مدت کے نرخوں کے ساتھ تالا لگا کر نہیں چلتی ہے.

دوسرے الفاظ میں، فوری طور پر اضافے کی توقع نہیں کی جاسکتی ہے کہ کسی بھی وقت جلد ہی آپ کے گھر کو ریفرننگ کرنے سے آپ کو قیمت مل جائے گی. آپ کے لئے زیادہ سودہ قرض ادا کرنے یا اپنے کریڈٹ سکور کو بڑھانے کے لئے اب بھی وقت ہے - اور آپ کو اچھی منافع بخش قرض کے لئے کوالیفائی کرنے کے لئے اپنے آپ کو بہتر بنا دیں.

ملر کا کہنا ہے کہ "قیمتیں اب بھی بہت کم ہیں، اور ہم ایک اچھی تعداد میں ریفرنانس ایپلی کیشنز کو دیکھ رہے ہیں." وہ یہ کہتے ہیں کہ بہت سارے لوگ جنہوں نے مارکیٹ چوٹی پر خریدنے کے لئے صرف ہاؤسنگ کی قیمتوں میں کمی کا سامنا کرنا پڑا اس کے نتیجے میں آخر میں ان کے گھروں میں انفراسٹرکچر سے فائدہ اٹھانا پڑا ہے. "ہم دیکھ رہے ہیں کہ زیادہ سے زیادہ لوگوں کو گھر کی بہتری کے لئے ادائیگی کرنے کے لئے نقد رقم کی واپسی کے ساتھ کم سود کی شرح کا فائدہ اٹھانا پڑتا ہے."

ملر کا کہنا ہے کہ 2016 میں تھوڑا سا اضافہ کرنے کے لئے رہن کی قیمتوں کا اندازہ لگایا جاتا ہے، لیکن جب تک وہ پانچ فیصد یا اس سے زیادہ نہیں ملیں گے، جب تک آپ کا کریڈٹ سکور اچھا ہے اور آپ کو مستحکم آمدنی کا ثبوت دکھایا جائے گا. (ٹپ: ایک رہن کیلکولیٹر کا استعمال کرتے ہوئے آپ کو اس بات کی سمجھ میں مدد مل سکتی ہے کہ آپ کس قسم کی شرح متوقع ہو.)

رہن کی واپسی کی قیمتوں کا موازنہ کریں

میری ماہانہ ادائیگی پر میں کتنا بچاؤں گا؟

اپنی ممکنہ بچت کا حساب کرنے کے لۓ، آپ کو ریفرنانسنگ کے اخراجات کو بڑھانے کی ضرورت ہوگی، جیسے کہ تشخیص، کریڈٹ چیک، منتقلی کی فیس اور اختتامی اخراجات. اس کے علاوہ، چیک کریں کہ آیا آپ کو اپنے موجودہ قرض کو ابتدائی ادائیگی کے لۓ جرمانہ کا سامنا کرنا پڑتا ہے. اس کے بعد، جب آپ کو معلوم ہوتا ہے کہ جب آپ کسی نئے قرض پر کس حد تک اہتمام کرسکتے ہیں، تو آپ اپنی نئی ماہانہ ادائیگی کا حساب انداز کر سکیں گے اور دیکھیں گے کہ ہر مہینے کو کتنی مقدار میں بچایا جائے گا.

آپ یہ بھی سوچنا چاہیں گے کہ آیا آپ کے گھر میں کم از کم 20 فی صد ایوارڈ ہے - اس کی مارکیٹ کی قیمت اور اس کے درمیان کیا فرق ہے. آپ کے پڑوس میں پراپرٹی اقدار کی جانچ پڑتال کرنے کیلئے یہ معلوم کرنے کے لۓ کہ آپ کا گھر ابھی تک کتنا جائزہ لیا جا سکتا ہے. آن لائن گھر کی قدر پر اکیلے متفقہ اندازے پر انحصار نہ کریں - وہ اکثر طریقے سے دور ہوتے ہیں لیکن آن لائن سائٹس آپ کے قریب اسی گھروں کے لئے حالیہ سیلز کی قیمتوں کو اشارہ کرسکتے ہیں. ایک مقامی رئیل اسٹیٹ ایجنٹ آپ کو آپ کے گھر کی مالیت کے بارے میں بھی ایک خیال دے سکتا ہے.

آپ کی مساوات کی رقم اہم ہے کیونکہ قرض دہندہ عام طور پر آپ کو "رہائشی" کی ضرورت ہوتی ہے - آپ کو پہلے سے طے شدہ واقعہ میں ان کے مالی مفادات کی حفاظت کرتی ہے - اگر آپ کے پاس 20٪ سے زائد مساوات موجود ہیں. رہن کی انشورنس سستی نہیں ہے اور آپ کی ماہانہ ادائیگی میں بنایا گیا ہے، لہذا اس بات کا یقین کریں کہ آپ اسے اپنی ممکنہ بچت کے بارے میں اپنی حساب میں لپیٹ دیں.

ایک بار جب آپ ریفائنڈائزڈ قرض کی تمام قیمتیں شامل کرتے ہیں تو، آپ فی الحال اپنے "سب ان میں" ماہانہ ادائیگی کی موازنہ کر سکتے ہیں.

کیا بچت قابل قدر ریفریجریشن کرنے کے لئے کافی ہو گی؟

آپ لاگت کے اخراجات میں 3٪ اوسط رقم کی اوسط رقم ادا کرے گا، لہذا آپ کو یہ معلوم کرنا ہوگا کہ آپ کی ماہانہ بچت ان اخراجات کو بڑھانے کے لۓ کتنی دیر تک ہوگی. مثال کے طور پر، اگر آپ کی ماہانہ ادائیگی $ 100 کی طرف سے گر پڑتی ہے تو اسے اختتامی اخراجات میں بھی $ 3،000 تک توڑنے کے لۓ 30 مہینے لگے گا. اگر آپ اس 30 ماہ کے دوران منتقل ہوتے ہیں تو، آپ کو رقم کی واپسی میں کھو دیں گے.

اس بارے میں سوچو کہ آیا آپ کے موجودہ گھر مستقبل میں آپ کی طرز زندگی کو فٹ کریں گے. آپ حیران ہوں گے، لیکن بہت سے لوگ نہیں ہیں. اگر آپ کسی خاندان کو شروع کرنے یا خالی گھوںسلا ہونے کے قریب ہیں، اور آپ اب اس سے فائدہ اٹھاتے ہیں، تو یہ موقع ہے کہ آپ اخراجات پر بھی توڑنے کے لئے کافی دیر تک اپنے گھر میں رہیں گے.

ملر کا کہنا ہے کہ ہوم گراؤنڈ ان کے گریجوں کو دوبارہ ادائیگی کرنے میں گہری ہیں، وہ ایک ریفرننس میں کودنے سے پہلے بھی احتیاط سے سوچیں. اگر آپ اپنے قرض میں 10 یا اس سے زیادہ سال پہلے ہیں تو، ایک نئے 30 سالہ یا یہاں تک کہ 20 سالہ قرضہ پر دوبارہ تنخواہ - یہاں تک کہ اگر آپ کی قیمت میں دلچسپی کے اخراجات پر کافی قیمت کم ہوجاتی ہے. یہ ہے کیونکہ دلچسپی کی ادائیگی سامنے سے بھرا ہوا ہے؛ اب آپ اپنے رہن کی ادائیگی کر رہے ہیں، ہر ادائیگی کے زیادہ سے زیادہ دلچسپی کے بدلے پرنسپل کی طرف جاتا ہے.

کیا میرے پاس قرض کی قسم تبدیل کرنے کا وقت ہے؟

اپنی پیش گوئی پر لے لو کہ آپ اپنے موجودہ گھر میں کتنی دیر تک رہیں گے اور پھر اپنے موجودہ رہن کی تفصیلات کے بارے میں سوچیں گے. ان عوامل کو ایک دوسرے سے دور کیسے کھیلنے کے لۓ آپ کے فیصلے میں کردار ادا ہوسکتا ہے.

آتے ہیں کہ آپ پانچ سال کی ابتدائی مدت کے لئے ایک سایڈست شرح رہن کے ساتھ ایک گھر خریدا تقریبا 3 فیصد. آپ کو کئی برسوں کے لئے رکھنا رہنا ہے. اگر آپ اس وقت قریب ہو رہے ہیں جب سایڈست کی شرح ری سیٹ اور بلند ہوسکتی ہے، تو آپ سودے کی شرح کو حاصل کرنے کے لۓ 20- یا 30 سالہ فکسڈ شرح گرانٹ کو ریفائننگ کرنے سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں.

اس کے برعکس، اگر آپ جانتے ہیں کہ آپ چند سالوں میں چلیں گے، ریفرنانسنگ کریں گے کرنے کے لئے طویل مدتی فکسڈ قرض سے ایک آرمی آپ کو زیادہ پیسہ بچانے میں مدد کرسکتا ہے کیونکہ قرض دہندہ ان قرضوں پر کم سود کی شرح پیش کرتے ہیں.

>> مزید: آپ کے گھر کے اخراجات کو کم کرنے اور اپنی تنخواہ کی بچت کو زیادہ سے زیادہ کرنے کی تجاویز

میرا کریڈٹ کس طرح نظر آتا ہے؟

کیا آپ کا کریڈٹ سکور اور ادائیگی کی تاریخ بہتر ہے کیونکہ آپ نے اپنے رہن کو حاصل کیا ہے؟ اگر ایسا ہے تو، آپ کو ایک بہتر سود کی شرح کے لئے اہل ہوسکتی ہے، جو آپ کو مہینے میں زیادہ سے زیادہ بچانے میں مدد ملے گی اور جلد ہی توڑیں گے.

دوسری جانب، کسی بھی مالیاتی ادارے (یا دو) کو مار کر آپ کے کریڈٹ پر ایک بڑی تعداد میں کام کر سکتا ہے، اور یہ آپ کو ریفائننس قرض کے لئے قابلیت اور اس کی شرح پر بھی اثر انداز کر سکتا ہے. اگر آپ کریڈٹ کارڈ کی ادائیگی پر دیر ہو چکے ہیں تو، ایک نیا کار خریدا یا طالب علم قرضے پر لے لیا، آپ کا کریڈٹ سکور اس سے کم ہوسکتا ہے جب آپ نے اپنا اصل قرض لیا تھا. ریفرنانسنگ سے پہلے، آپ کچھ کریڈٹ کی مرمت کرنا چاہتے ہیں.

"اگر آپ ادائیگی کے ساتھ جدوجہد کررہے ہیں تو، سب کچھ خود بخود آپ کو کوئی بھی یاد نہیں آتی ہے." جولینیل کا کہنا ہے کہ. "اس کے علاوہ، کریڈٹ کی حد میں اپنے بقایا کریڈٹ کارڈ کے بیلنس کے تناسب کو دیکھو. اگر آپ کی کریڈٹ رپورٹ حد کے قریب بقایا بیلنس سے ظاہر ہوتا ہے، تو یہ اعلی استعمال سے ظاہر ہوتا ہے. آپ اس تناسب کو ہر ممکنہ حد تک ہر ماہ مہیا کر کے اپنے کریڈٹ کارڈ کو بیلنس کے طور پر کم کرنا چاہتے ہیں، کیونکہ اس میں آپ کو ایک نئے قرض کے لۓ آیا ہے یا نہیں.

ایک اور سمارٹ اقدام: یہ پتہ چلیں کہ آپ ہر ماہ کریڈٹ کارڈ اور دوسرے اعلی سودے قرض میں کتنی رقم ادا کرتے ہیں. ملاحظہ کریں کہ اگر پیسہ آپ کو اختتامی اخراجات پر خرچ کرے گا، تو آپ کے گھر کو ریفرننگ کرنے کی بجائے ان بلوں کو کم کرنے میں بہتر خرچ کیا جائے گا. یا، شاید آپ کو ان قرضوں کو ادا کرنے کے لئے تنخواہ سے متعلق ماہانہ بچت کا استعمال کرنے کا عزم ہے.

نیچے کی سطر

آپ کو ریفرنانسنگ میں سرفہرست سے پہلے، قرض دہندہ کے ساتھ بیٹھ کر ریاضی کو دیکھنے کے لۓ اگر آپ اس وقت بھی وقف ہوجائیں گے جس میں احساس ہوتا ہے. اپنے مالی اہداف کی مکمل فہرست لیں، اور اس بارے میں سوچیں کہ آپ کا موجودہ گھر مستقبل کی جگہ اور مقام کی ضروریات کو پورا کرے گا.

یہ مت بھولنا کہ اگر آپ ہر مہینے اپنے رہن کو ادا کرنے میں جدوجہد کر رہے ہیں اور آپ روایتی ریفائننس قرض کے لئے اہتمام نہیں کرتے ہیں تو، HARP حکومت کے قرض کی واپسی کے پروگرام ہے جو 2018 کے اختتام پر ختم ہوجاتی ہے جس سے آپ کے مالی بوجھ کو کم کر سکتا ہے.

اپنے رہن پر پیسہ بچانے میں آپ کو مال کی تعمیر میں مدد ملتی ہے، اور کون اس سے محبت نہیں کرتا؟ اگر اب دوبارہ حاصل کرنے کے لئے مثالی وقت نہیں ہے تو، اپنے موجودہ رہن کی ادائیگیوں کو دور رکھنا اور اپنے کریڈٹ کو اچھے حکم میں رکھیں تاکہ آپ صحیح وقت پر ہڑتال کرنے کے لئے تیار ہوں گے.

بیوقوف سے مزید:

• میں کتنے ہاؤس واقعی سچا کر سکتا ہوں؟
• رہن کی واپسی کی قیمتوں کا موازنہ کریں
• رہن بروکر تلاش کریں

ڈیبورا ویلیٹ، ایک ذاتی فنانس کی ویب سائٹ میں ڈیبورا کیر اور ہیل بانڈ اسٹاف کے مصنف ہیں.

ای میل: [email protected]، [email protected]. ٹویٹر: @ ڈبbie_kearns، halmbundrick

اپ ڈیٹ ستمبر 20، 2017.

iStock کے ذریعے تصویر.