کس طرح 8٪ رہائشی کی شرح ہوم مالیترشپ کا سامنا کرے گا

کبھی بھی بہتر بنانے والی معیشت اور اسٹاک مارکیٹوں کے ارد گرد ایک خوشحالی کے باوجود ، ہاؤسنگ سیکٹر ایک گہری مذاق میں رہتا ہے. 2009 اور 2010 میں فوریکورچر کی سرگرمیوں کے خطرے سے متعلق سطح پر مبنی فاسزور بحران اس وقت جاری رہا ہے، بے گھر گھروں کے گلے میں کئی سال لگے جا سکتے ہیں. عوامل حال ہی میں کھیل میں آتے ہیں، اور وہ آنے والے چوتھائیوں اور سالوں میں ہاؤسنگ سیکٹر کو متاثر کرنے کا امکان رکھتا ہے، پسے بازی کا عنصر پس منظر میں ڈالتا ہے. اور ایک بار پھر، فینی مائی اور ایڈیڈی میک توجہ کے مرکز میں ہیں کیونکہ سرمایہ کاروں پر بحث کرتے ہیں جہاں سود کی شرح اور بعد میں، گھر رہن کی قیمتیں یہاں سے آئیں گی.

فینی، فریڈی اور فیڈ

حالیہ ہفتوں میں، اوبامہ انتظامیہ کانگریس میں ان کے ساتھ قوتیں شامل ہوئیں جن پر یقین ہے کہ رہن قرض دہندگان فینی مائی (وفاقی نیشنل گریجویٹ ایسوسی ایشن) اور ایڈیڈی میک (وفاقی ہوم لوان گراؤنڈ کارپوریشن) مسئلے کا حصہ ہیں، حل کا حصہ نہیں. ان دونوں حکومت کے سپانسر اداروں (جی ایس ایسز) نے سودے لاکھوں ڈالر کم منافع بخش قرضوں کی ضمانت فراہم کی، اور زیادہ سے زیادہ یقین رکھتے ہیں کہ وہ اس ماحول کو تخلیق کرنے میں مدد ملی جس کے نتیجے میں غیر معمولی ہاؤسنگ بوم کی وجہ سے.

بائیں بازو کے قانون سازوں کی بڑھتی ہوئی تعداد Fannie Mae اور Fredie Mac دونوں کو تیز کرنے کے لئے دیکھو، ہم ہاؤسنگ مارکیٹ میں گہری تبدیلی کی طرف بڑھ سکتے ہیں. فی الحال، فینی مائی اور ایڈیڈی میک ایک اہم مقصد کی خدمت کرتے ہیں: مقامی بینکوں کو وفاقی فنڈز فراہم کرتے ہیں جو گھریلو مالکان کے پاس ہوتے ہیں. اگر یہ تنظیمیں چھڑکیں یا مکمل طور پر ختم ہوجائے جائیں تو، جیسا کہ کچھ پالیسی سازوں کی امید ہے - قرض دہندگان کو فیڈرل فنڈ تک محدود رسائی حاصل ہوگی. اور اگر بینکوں کو اپنی زیادہ سے زیادہ سرمایہ دارانہ طور پر استعمال کرنے کے لئے مجبور کیا جاتا ہے، تو وہ اپنی دلچسپی کے خطرات کے لۓ زیادہ سود کی شرح کا مطالبہ کریں گے.

اعلی سود کی شرح = کم خریداروں. اور کم خریداروں کا مطلب ہے کہ ہاؤسنگ کی قیمتوں میں مزید اضافہ ہوسکتا ہے. یہاں کیوں ہے.

یہ کہتے ہیں کہ ایک نوجوان جوڑے کو 10 کروڑ ڈالر کی ادائیگی کے ساتھ $ 200،000 گھر خریدنا چاہتی ہے. $ 180،000 کو تقریبا 5٪ کی موجودہ سود کی شرح پر فنانس کرنے کے لئے، وہ 966 ڈالر ماہانہ پرنسپل اور سود ادائیگی (ٹیکس اور انشورنس سے پہلے).

لیکن اگر قیمتوں میں 8 فیصد اضافہ ہوا تو وہ بہت اچھی طرح سے ہوسکتے ہیں، ماہانہ ادائیگی $ 1،320 تک بڑھ جائے گی. اور اگر کوئی $ 400،000 گھر خریدنے کی کوشش کرتا ہے تو اس کی قیمت میں 5٪ سے 8 فیصد اضافہ ہوتا ہے.

[اگر آپ گھر خریدنے کے لئے تیار ہیں تو، ہمارے رہن کیلکولیٹر کا استعمال کریں کہ آپ کی ماہانہ پرنسپل اور سود کی ادائیگی کیا ہوگی.]

دور کے اختتام؟

حال ہی میں چاندی کی ایک فہرست اقتصادی بحران یہ تھا کہ ہاؤسنگ کی قیمتوں میں کمی کی وجہ سے انہیں کہیں زیادہ سستی بنائی گئی. نیشنل ایسوسی ایشن ریئل ٹورس (نار) کے مطابق، ہاؤسنگ کی استحکام انڈیکس 2008 میں 137.8 سے بڑھ کر 2010 میں 174.6 تک پہنچ گئی. (100 مطلب یہ ہے کہ میڈین قومی آمدنی والے خاندان کے پاس ایک ہی رہنما ہے. 100 سے زائد انڈیکس کی نشاندہی کی گئی ہے کہ ایک خاندان جس میں میڈان آمدنی حاصل ہوتی ہے وہ کافی آمدنی سے زیادہ ہے جس میں میڈان قیمت کے گھر پر رہن قرض کی اہلیت ہوتی ہے، جس میں 20 فی صد نیچے ادائیگی کی جاتی ہے. دلچسپی کی شرح میں کمی آئی ہے، جو اب اعلی ترین رجحانات شروع کر رہے ہیں. میرے ریاضی کے مطابق، گزشتہ چند سالوں میں نری انڈیکس میں موجود تمام منافعوں کو 8 فیصد تک منافع کی شرح میں اضافہ ہو جائے گا.

میں 8٪ پر کیوں تعینات کروں؟ یہ صرف فینی اور فریڈی عنصر نہیں ہے. مارکیٹ سے ان کی واپسی 7 فیصد کے قریب رہن کی شرح پر زور دیتی ہے، لیکن باقی دھکا معیشت میں متوقع اصلاحات سے آگاہ کرے گی جس میں بورڈ بھر میں سود کی شرح کو بڑھایا جائے گا، شاید اگلے مقابلے میں 100 سے 200 بیس پوائنٹس چند سال (یعنی، 1٪ سے 2٪ سود کی شرح میں اضافہ).

عام طور پر، مضبوط اقتصادی سرگرمی اعلی قیمتوں کی توقعات کی طرف جاتا ہے. وفاقی ریزرو، جس میں سود کی شرح قائم کرنے میں اہم کردار ہے، جب معیشت کو مضبوط بناتا ہے تو اس کی شرح بڑھ جاتی ہے. یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ رہن کی شرح 10 سالہ خزانہ بلوں پر شرحوں کا سراغ لگائے، اور ان کی طویل مدتی کی شرح بانڈ مارکیٹ کے ذریعہ طے شدہ ہیں اور نہ ہی کھلایا جائے. اگرچہ، جب فیڈ مختصر مدت کے نرخوں میں اضافہ ہوتا ہے تو، یہ اب بھی رہن کی شرحوں کی سمت پر مضبوط غیر مستقیم اثر و رسوخ کو ظاہر کرتا ہے.

گھریلو خریداروں کا کیا مطلب ہے

ممکنہ گھر خریداروں کے لئے یہ واضح ہے. اگر آپ ایک گھر خریدنے کی منصوبہ بندی کرتے ہیں اور بھاری قرضے سے قرض لینے کی ضرورت ہوگی تو، یہ ممکن ہے کہ قرض میں تالا لگا سکیں تو خاص طور پر گھر کی قیمتیں کم ہوتی ہیں. اگر آپ ابھی ادائیگی کی ادائیگی نہیں کر پاتے ہیں تو، دہشت گردی کی کوئی ضرورت نہیں ہے. اس کے بجائے، ایک نیچے ادائیگی کی تعمیر جاری رکھنے پر توجہ مرکوز، اور آپ کو اصل طور پر سمجھا جاتا ہے کے مقابلے میں زیادہ معمولی گھر کی تلاش کے بارے میں سوچو. ابھی تک ایک اور رکاوٹ شامل کرنے کے لئے قرض دہندگان کو اب تک 20٪ یا 30 فیصد کی ادائیگیوں میں اضافہ کرنا پڑتا ہے - 5٪ کے دن سے بڑا تبدیلی. اس کا مطلب یہ ہے کہ ممکنہ گھر کے حصوں کو پلاٹ لینے سے پہلے بچت کی بچت کے لئے مزید وقت کی ضرورت ہو گی.

لیکن اگر آپ کو اسٹاک مارکیٹ میں یا دوسری جگہ میں بہت سی نقد رقم ملی ہے تو آپ کو جلدی نہیں ہونا چاہئے کیونکہ قرض حاصل کرنے کے لئے مشکل ہو جاتا ہے ، ان لوگوں کے حق میں ٹیبل شفٹ جو پیسے ادا کر سکتے ہیں. آپ گھر خریدنے کے لۓ آپ کے مقابلے میں کم مقابلے پڑے گا، اور اگر اعلی قیمتوں کو یقینی طور سے مطالبہ سے گریز کرنا پڑے گا، تو آپ مستقبل میں رہائش کے لئے مزید قیمت کی ڈھال تلاش کرسکتے ہیں.

اگر آپ پہلے سے ہی گھر ہیں آپ اپنے رہن کو ادا کرنے کے لۓ پہنچ گئے ہیں، آپ شاید ایک بار دوبارہ فائدہ اٹھانا چاہتے ہیں، کیونکہ تاریخی معیار کے ذریعے قرضے کی شرح بہت کم ہے. آپ تنخواہ میں وصول ہونے والے نقد کو ایک متحرک منظم انڈیکس فاؤنڈیشن میں یا زیادہ منافع بخش ادائیگی کی اسٹاک میں زیادہ سے زیادہ واپسی حاصل کر سکتے ہیں، اس کے بجائے یہ ہاؤسنگ میں کمایا جائے گا. اگر افراط زر پھر اپنے بدسورت سر کو دوبارہ دیکھتا ہے تو، جیسا کہ بعض اگلے چند سالوں میں یہ توقع رکھتا ہے کہ 5.5 فیصد رہنما پر تالا بہتر اور بہتر ہوتا ہے کیونکہ افراط زر زیادہ اور زیادہ ہوتا ہے.

ہاؤسنگ سیکٹر بہت سے متغیرات سے متاثر ہوتا ہے یہ جاننا ناممکن ہے کہ سودے کی شرح، گھر کی قیمتوں اور مطالبات اگلے چند سالوں میں کیسے ادا کرے گی. لیکن فینی مائی، ایڈیڈی میک اور فیڈرل ریزرو کے اعمال کو یقینی طور پر آئندہ مہینوں میں دیکھ رہا ہے.

[سرمایہ کاری انضمام کی خصوصیت میں مزید جانیں:

اپنے اوپر بڑھتے ہوئے رہن کی شرح سے خود کو کیسے بچاؤ.]