ماہر سے پوچھیں: کیا ریورس مورجز ہیں، اور میرے لئے کیا حق ہے؟

اگر آپ ہمارے ہفتہ وار ماہر ق & اے کالم سے پوچھیں گے کہ ہم آپ کے سرمایہ کاری والے سوالات میں سے کسی کو جواب دینا چاہتے ہیں تو ہمیں ایڈیٹرز@investinganswers.com پر ای میل کریں. (نوٹ: ہم اسٹاک چنوں کے لئے درخواستوں کا جواب نہیں دیں گے.)

سوال: میں نے ریورس گراؤنڈ کے بارے میں سنا ہے، لیکن مجھے ان کے بارے میں زیادہ نہیں معلوم ہے.

والری، سیئٹل، واش.

سرمایہ کاری کا جواب: گزشتہ 10 سالوں میں ہاؤسنگ سب سے زیادہ متنازعہ اثاثہ کلاسوں میں سے ایک رہا ہے. سال. اس نے بہت سے سرمایہ کاروں اور گھریلو مالکوں کے لئے بڑی کامیابی حاصل کی اور دوسروں کے لئے نقصان پہنچا. ملک میں سب سے زیادہ وسیع پیمانے پر منعقد کردہ اثاثہ طبقے کے طور پر - اس سال کی پہلی سہ ماہی کی طرح، 65 فیصد امریکیوں نے گھروں پر قبضہ کر لیا - گھریلو خاتون اسٹریٹ پر سنگین جذبات کو فروغ دیتے ہیں.

اس جذباتی طور پر چارج شدہ کینوس کے تحت، ایک متنازعہ مالیاتی مصنوعات کی مدد کر رہی ہے لاکھوں رہائشیوں نے اپنے ریٹائرمنٹ کو فنڈ دی.

ایک ریورس رہنما کا مطالبہ کیا، یہ ایک خاص قسم کے گھر کے قرض ہے جس سے گھریلو مالکان کو نقد رقم میں تبدیل کرنے میں مدد ملتی ہے.

ایک روایتی رہنما میں، گھر کے مالک قرض دہندہ میں ماہانہ ادائیگی کرتا ہے. پرنسپل کو کم کرنے اور مساوات میں اضافہ کرنے والے ان ادائیگیوں کا حصہ. لیکن ریورس رہن میں، گھر کے مالکان نے اپنے گھر سے عدم استحکام کو حاصل کرنے کے لۓ ایک لمبے رقم یا ماہانہ ادائیگی حاصل کی.

کانگریس نے 1987 میں وفاقی ہاؤسنگ ایڈمنسٹریشن (ایف ایچ اے) کے ذریعے ریورس رہنما پروگرام تیار کیا. اگرچہ آزاد مالیاتی اداروں اصل میں قرض پیش کرتے ہیں، FHA قوانین قائم کرتا ہے اور ان گریجوں کے لئے انشورنس فراہم کرتا ہے.

ریورس رہن کے ساتھ، گھر کے مالکان کو رہن کی ادائیگی کرنے کی کوئی ذمہ داری نہیں ہے، لیکن اس کے پاس اس کا اختیار ہے لہذا کوئی قبل از کم ادائیگی کی سزا نہیں. دلچسپی ہے کہ جمعہ گودام کے توازن میں شامل ہے. گھریلو مالک گھر کے عنوان اور فروخت کے حق کو بھی برقرار رکھتا ہے، صرف رہن کے توازن سے محدود ہے.

ریورس رہن کے لئے اہلیت کم از کم 62 سال کی عمر کے مالک رہائشیوں اور گھروں پر محدود رہائش گاہ کے طور پر. گھر پر رہنما بھی کافی کم ہونا ضروری ہے کہ وہ ریورس رہن سے آمدنی کے ساتھ ادا کرے گا.

کیونکہ ریورس گرڈ گھر کے مالکان کے لئے ماہانہ رہن کی ادائیگی کو ختم کرتا ہے، کم سے کم آمدنی یا کریڈٹ کی ضروریات نہیں ہیں.

ریورس رہن کا ایک اور بڑا فائدہ یہ ہے کہ قرض سے آمدنی ٹیکس سے مستثنی ہے اور قرض دہندہ کے اختتام پر استعمال کیا جا سکتا ہے. $ 625،000 یا اس سے کم قیمتوں پر منحصر گھروں پر ریورس گراؤنڈ لگایا جاتا ہے، لیکن اس جمہوری حد سے زائد گھروں کے لئے ایک جمبو بریکٹ موجود ہے.

2008 اور 2009 کے مالی بحران کے دوران ان کے گھروں میں ان کے گھروں میں تیزی سے کمی آئی ہے. قیمتی اثاثہ. اس سے آمدنی پیدا کرنے اور مہلک رہن کی ادائیگیوں کو کم کرنے یا ختم کرنے کے لئے ریورس رہنس کا ایک بہت پریشان کن اختیار ہوتا ہے. لیکن کسی بھی سرمایہ کاری اور مالی فیصلے کی طرح، خطرات ہیں.

ہائی فیس اور اخراجات

ریورس رہن کے ساتھ منسلک ہونے والے اخراجات معیاری رہن سے دو سے پانچ گنا زیادہ ہیں.

سب سے زیادہ مقبول قسم کے لئے FHA بیمار کردہ ہوم اییوئٹی تبادلوں کے رہنما (ایچ ای سی ایم) امریکہ میں ریورس رہن، گھریلو مالکان کے اخراجات میں بہت سے اخراجات ہیں.

گراؤنڈ انشورنس پریمیم (MIP) = تشخیص کردہ قیمت یا 1.25٪ رہن کے بیلنس کے
گھر کی تشخیص کردہ قیمت پر مبنی تنخواہ فیس:

1.) $ 125،000 = $ 2،500

2. $ 2،000،000 ڈالر سے زائد $ 200،000 سے زائد $ 2،000،000 کے 2٪ قیمت میں 2 کروڑ $ 200،000 سے زائد قیمت کا تخمینہ شدہ قیمت، $ 6،000 کیپ کے ساتھ.

عنوان انشورنس: علاقائی
عنوان، اٹارنی اور ملک کی ریکارڈنگ فیس: علاقائی
ریل اسٹیٹ کی جانچ = $ 300- $ 500
سروے (ضرورت ہو گی) = $ 300- $ 500
ماہانہ سروس چارج = $ 25- $ 35

اگرچہ ان میں سے کچھ فیس قرض کی طرف سے فنڈ کیا جا سکتا ہے، اگرچہ بہت سے لوگ اس سے پہلے ضروری ہیں ای ریورس رہن کی منظوری، مہنگائی سے زیادہ جیب اخراجات کی وجہ سے.

دلچسپی کی ادائیگی اور پرنسپل ترقی

ریورس ہولڈر ہولڈرز کو بھی بونس شدہ دلچسپی کے ذریعے ادائیگی کرنے والی قرض کی مقدار کے تحت بھی کیا جا سکتا ہے. اس وجہ سے ہے کہ پرنسپل پر دلچسپی کے مرکبات اگر قرض دہندہ چارج نہیں ہوتا تو اس کے طور پر چارج کیا جائے گا. یہ ابتداء قرض کی قیمت سے زیادہ سے زیادہ بار حتمی توازن کو بڑھا سکتا ہے، اگر تھوڑی دیر میں کوئی بھی ایوارڈ گھر کے وارثوں کے لئے رہتا ہے. تاہم، اگر قرض دہندہ گھر میں رہنے کے دوران سب سے زیادہ یا زیادہ تر دلچسپی کی ادائیگی کرتا ہے تو، حتمی قرض کی توازن اصل قرض کے توازن کے برابر ہوگا.

اپکیپ، ٹیکس اور انشورنس کے لئے اب بھی ذمہ دار ہوں

اگرچہ ایک ریورس رہنما ماہانہ رہن کی ادائیگی کے مالی بوجھ کو کم کر دیتا ہے، گھر کے مالک کو تمام ٹیکس اور انشورنس موجودہ رکھنا ضروری ہے. ریورس رہن میں، ٹیکس اور انشورنس کے لئے فنڈز ایک یسکرو فنڈ سے ادا نہیں کیے جاتے ہیں. وہ براہ راست گھریلو مال کی طرف سے ادائیگی کر رہے ہیں، لہذا کسی بھی ٹیکس یا انشورنس میں گزرنے کے نتیجے میں ریورس گرانٹ پر ڈیفالٹ ہوسکتا ہے.

گھریلو نقصان کا نقصان

لیکن ریورس رہن کے سب سے بڑا خطرے کے مقابلے میں، یہ پہلے دو خطرات کی رفتار لگتی ہے. قرض کی اصطلاح پر منحصر ہے، ریورس رہن ایک اعلی امکانات رکھتا ہے کہ گھریلو مالک بے گھر ہو جائے گا. جب ایک بار رہتا ہے تو، اس کے قرض دہندہ یا وارث کے وارثوں کو گھر واپس کرنے اور اسے برقرار رکھنے، گھر فروخت کرنے اور کسی باقی باؤنڈ کو نقد رقم دینے کا اختیار ہے، یا گھر قرض دینے کے لۓ تبدیل کر دیتے ہیں. ایک بار جب ریورس رہنس معقول اور قابل ادا کہا جاتا ہے، اس قرضے لینے والے (یا وارث) کو اس فیصلے کے لۓ ایک سال کے قرض دہندہ کے ذریعہ وقت کی توسیع فراہم کی جاسکتی ہے.

اگر جائیداد قرضے پر تبدیل ہوجاتا ہے تو، قرض دہندہ یا وارثوں کو پراپرٹی میں جائیداد یا ایوئٹی سے مزید کوئی دعوی نہیں ہے. قرض دہندہ نے جائیداد کے خلاف بات کی ہے، لیکن قرض دہندہ کے خلاف ذاتی طور پر نہیں بلکہ قرض دہندہ کے وارثوں کے خلاف نہیں. اس طرح رہن کی قسم "غیر منحصر حد" کے طور پر جانا جاتا ہے.

ایک حتمی فکریہ: ریورس گارڈس گھر کے مالکان کے لئے ایک بہت اچھا انتخاب ہوسکتا ہے جو نقد کی قلت سے پریشان ہوتے ہیں لیکن اپنے گھروں میں مساوات رکھتے ہیں. لیکن اس کی اعلی فیس اور واپسی کی کم شرح اور گھر کی مالیت کے ممکنہ نقصان کو ریورس گارڈز کو مائکروسیسی کا مہنگا ذریعہ بناتا ہے کہ زیادہ تر گھر کے مالکان کے لئے آخری سہولیات ہونا چاہئے.

ریورس رہن میں دلچسپی والے مالک مالکان ایف ایچ اے کے ایچ ای سی ایم پروگرام سے رابطہ کریں. ایچ ای سی ایم مشاورین کو ایک ایچ ای سی ایم حاصل کرنے اور قرض کی ادائیگی کے لئے اہلیت کی ضروریات، مالیاتی اثرات اور متبادل کے بارے میں معلومات فراہم کرتی ہے.